中國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀:險企房企紛紛入局

中國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：險企房企紛紛入局

1.1 主要參與者：保險公司、房地產(chǎn)開發(fā)商

隨著老齡化程度加深、老年人消費水平提高，養(yǎng)老社區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿ξ喾酵顿Y者參與，目前我國養(yǎng)老社區(qū)的參與主體 包括四類，其中，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司是國內養(yǎng)老社區(qū)最主要的兩大參與者。

根據(jù)所需資產(chǎn)規(guī)模和運營方式的不同，我國養(yǎng)老社區(qū)運營模式主要分為重資產(chǎn)運營、輕資產(chǎn)運營和輕重結合運營三類。具體來看：

1）重資產(chǎn)運營模式主要通過自建或收購養(yǎng)老社區(qū)，或通過私募基金、股權投資、信托產(chǎn)品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設，具體包括五類參與模式：

①獨立開發(fā)模式，即保險公司或地產(chǎn)公司承擔建設養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，在獲得土地使用權后開發(fā)建設養(yǎng)老地產(chǎn)，并作為持 有人進行運營，享受銷售或租金收益。例如萬科隨園嘉樹是由萬科自主投資、開發(fā)、運營的 CCRC 社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）；泰康之家由泰康人壽承擔建設養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，泰康人壽集投資、運營角色于一體，并主導社區(qū)開發(fā)建設。

②合作開發(fā)模式，即多個參與者共同出資開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，投資收益按出資比例分配，或投資方通過合作的方式委托其他工程 公司、服務公司建設、運營養(yǎng)老社區(qū)。例如 2010年末，國壽與廊坊中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司合作開發(fā)國壽（廊坊）萬 莊生態(tài)健康城項目，國壽提供資金支持，中冶寰泰負責技術、市場、工程建設等，兩者共享利潤、共擔風險。

③股權投資模式，即不直接參與養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營管理，而是通過直接收購控股養(yǎng)老社區(qū)、或入股養(yǎng)老地產(chǎn)投資經(jīng)營公司來間接 參與，是保險公司參與運營的一種方式。直接收購成熟養(yǎng)老社區(qū)方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower, Inc. 共同成立合資公司以 9.3億美元收購美國 13個州的 39家養(yǎng)老護理社區(qū)。入股養(yǎng)老地產(chǎn)公司方面，國壽、大家保險分別是遠洋集團的第一大、第二大股東（持股比例分別為 29.59%、29.58%），遠洋集團于 2012 年開始探索養(yǎng)老社區(qū)，機構養(yǎng)老品牌椿萱茂包括 5家長者社區(qū)、20 家養(yǎng)老公寓、2 家護理院。

④私募基金模式，即險企或房企作為合伙人發(fā)起設立或參與私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金。私募基金可以通過分級結構來減輕資金壓力， 降低投資風險。例如，平安不動產(chǎn)作為普通合伙人發(fā)起成立平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權投資基金，基金合伙人還包括社保基金等其他 投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)。

⑤REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）模式，美國保險公司普遍較少直接投資不動產(chǎn)，主要通過 REITs 間接投資養(yǎng)老社區(qū)。我國 REITs 起步較晚，2014年央行和原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好金融服務工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展 REITs 試點； 2020 年 4月《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資 基金指引（試行）》發(fā)布，公募 REITs 正式開始試點，但目前國內REITs投向主要集中在基礎設施投資建設方面，尚未涉及 養(yǎng)老地產(chǎn)。險企、房企主要通過類 REITs 產(chǎn)品參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目，例如 2018年當代置業(yè)成立下屬綠色健康養(yǎng)老房地產(chǎn)信托 平臺 Modern REITs，儲備項目包括北京當代云境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖 Redmond項目及擬收購的養(yǎng)老商業(yè) 綜合體等。

2）輕資產(chǎn)運營模式下，房企、險企不直接作為養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)持有人，而是采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式 運營養(yǎng)老社區(qū)。例如，大家保險城心養(yǎng)老社區(qū)主要通過租賃、改造物業(yè)的方式建成，布局周期短，通常選定地址后 1年-1.5 年即可開業(yè)。光大養(yǎng)老以公建民營、租賃物業(yè)、委托管理形式打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，目前在全國擁有超 170家養(yǎng)老機構和超 31000個養(yǎng)老床位。

3）輕重結合運營模式是持有養(yǎng)老社區(qū)和運營第三方持有養(yǎng)老社區(qū)的結合，在保留高端自建社區(qū)的同時，通過合作、租賃、 委托等擴大養(yǎng)老服務覆蓋面。例如，太平人壽采取輕重并舉發(fā)展戰(zhàn)略，一方面自建高端 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)梧桐人家， 另一方面通過品牌授權、租賃、合作運營等模式打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡。合眾人壽在自營武漢、沈陽、南寧三家大型養(yǎng)老社區(qū)外，同時與河北、浙江、江蘇等地多家養(yǎng)老機構、度假村合作，構建全國布局的旅居養(yǎng)老模式。

重資產(chǎn)運營模式所需資金規(guī)模大、投資周期長、收益回報慢，但易于統(tǒng)一管理、能夠充分保證養(yǎng)老項目整體服務質量。地產(chǎn) 公司憑借其豐富的經(jīng)驗、土地資源，入局多采用重資產(chǎn)自建模式，例如萬科、綠城；頭部險企具有資金和客戶資源方面的先 天優(yōu)勢，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購買保險產(chǎn)品的增值服務，自主開發(fā)、運營社區(qū)更易維持經(jīng)營質量、塑造品牌形象、提高客 戶黏性，因此頭部險企多以重資產(chǎn)模式入局，例如泰康人壽、新華保險、中國人壽、中國平安等；

輕資產(chǎn)運營模式短期內不會占用大量資金、資金回流較快，因此中小險企多采用輕資產(chǎn)或輕重結合方式布局養(yǎng)老社區(qū)，例如 合眾人壽等。但輕資產(chǎn)模式收入較低、利潤較薄，同時物業(yè)持有人穩(wěn)定性存在一定潛在風險，可能影響與險企的合作關系及 其服務質量。

1.2 盈利模式：銷售、銷售+持有服務、租賃、租售結合

當前，養(yǎng)老社區(qū)主流盈利模式主要分為 4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結合。具體來看：

1）銷售模式：本質上和傳統(tǒng)房地產(chǎn)一致，通過自建或合作共建養(yǎng)老社區(qū)住宅并出售來快速回籠資金，區(qū)別在于住宅設計或 選址更具有適老化的特點；

2）銷售+持有模式：基礎銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業(yè)管理或嵌入式社區(qū)護理中心等，為客戶提供進一步的護理等生活輔助服務，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收益；

3）租賃模式：多為押金+月費+服務費等組合收費形式，或以銷售會籍的形式，采用入會費/會員卡+月費+服務費的收費方式，以門檻押金或入會費快速回籠資金，同時結合月租費以及護理服務費等獲得長期穩(wěn)定收益；

4）租售結合模式：部分物業(yè)以銷售或銷售+持有模式實現(xiàn)短期資金回籠，部分物業(yè)以租賃模式運營，維持長期穩(wěn)定現(xiàn)金流。